深圳楼市（双证合一后,楼市要变天了吗）

“表里不一” 有的房子价格低于市场价，户型、质量、环境等方面也令人满意，看起来确实像是笋盘，但实际上可能会隐藏一些更严重的风险，比如房屋存在债务纠纷、已被查封不可转卖，又或者房屋为公司产权需缴纳高额税费等。 寻找笋盘，需要注意：

1、地段

后海属于是明牌，非常成熟的区域了，蔚蓝海岸又不是多么顶级的物业，自住大盘，2003-2005年入伙，不存在跑赢后海大盘的可能性；

回答：如果40以下的一居室，没有学区的加持的情况下，并不太建议，原因主要有几点：

2、资源

6、房屋是否合法（不要有违规搭建等，无法办理过户）。

7、单位房屋是否侵权（福利分房等）。

提问：罗湖的实地剑兰郡这个楼盘，投资怎么样？

1.一居是置换链条的最底层。

1、房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）。

2.购买力的增量

片区新房比较稀缺，但同样会导致新房溢价，可能会有人拿万象城幸福里9w的单价来对比剑兰郡，但周边的10-20年楼龄的二手单价在5.8-7.8w之间，二手折旧没到1.5倍甚至2倍的价差，因此判断剑兰郡新房溢价过高。

1.土地价值的增量

4、土地情况是否清晰（是否有土地抵押，查封等）。

你去罗湖文和友买茶颜悦色排不上队，于是只能给黄牛300，虽然奶茶只有20；你去看演唱会，门票800，但压根买不到，只能买2000的黄牛票。同理，如果你的资金有限，不能越过最低一档的水平，那么你需要为上车，为能够买到一套深圳市区的房产，而支付额外的溢价“门票”。买到，也是要付钱的。

在蔡屋围红围坊这一块，原本kkmall后面是恒大在主持旧改，目前进度动静缓慢。

2.随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。

交通4条地铁，学校桂园小学 红桂中学（中等排名）

一个楼盘的升值的因素在于“增量”，主要有三点：

2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）。

要好好思考一下哪里有这些增量，而不是去买一些成熟的、不稀缺的、不受新贵追捧的物业，即便是再核心地段，但起价已高，需要有很强的理由嚷接盘侠买单，才会有追高的价值和冲动。

8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）。

科技住宅只是一种噱头，小区没有地面花园，独栋两个单元，而且以两房三房主打，定位就是刚需，目标客户是小孩刚成年的中年父母；

9、中介公司是否违规（选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）。 10、合同约定是否明确（违约赔偿责任）。

提问：目前1200万预算，有自住房，5年内不考虑自住，主要考虑升值空间，学位次要，只在红树湾片区（中信红树湾）和后海片区（蔚蓝海岸、海月花园）选，综合来说哪个更适合呢？有什么推荐吗？

买这种“笋盘”反而会吃大亏！ 有缺陷 有些所谓的“笋盘”从价格上看，确实要比同类型的房子便宜不少，但价格之所以低，是因为房子本身有一定的缺陷，比如户型不够方正、采光不好、噪音大等等小毛病。买这样的房子，不但会影响以后的居住体验，甚至还会承受房子未来难升值甚至难保值的风险。

本身大地段是罗湖的金三角红岭南这一带，商业繁华，毗邻京基一百，居住人群在罗湖是比较高端的，未来寰宇大厦的旧改（可能有400-600米高）也是比较确定的。

3.需求的增量

3.最关键的是溢价。在深圳这类城市，一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万，50平一居就要单价7万。为什么会贵？因为「能买到它」也是一件商品。

综上，定位刚需，却挂出了罗湖豪宅的单价，投资不建议，给儿女小两口消费自住是蛮有面子的。

3、交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）。

4、品质

提问：大表哥你好，我的情况是，在福田CBD工作的金融女生，单身不考虑学区，买二手自住，公寓不考虑。看了罗湖2号线湖贝地铁口的凯悦华庭43平小两房，可以入吗？虽然户型不好，但好歹都有明窗。另外同片区的联城美园30多平一室一厅，户型不错，就是很小。请问大表哥这两更推荐哪个？

提问：请问什么样的房子叫做笋盘，有没有什么标准没？

5、市政规划是否影响（是否在动迁红线内）。

回复：实地剑兰郡 定位小户型两房三房，科技住宅，500w 两房，600w 三房。

后海未来核心的价值在后海南，也就是海月这边，但是海月的产品在后海南相比海境界、后海公馆、理想雅园没有太大优势。

回复：首先要清楚，什么因素会导致升值较快，1200万在南山只是刚需盘而已，不考虑学区怎么考虑升值。

对比这两套，二选一当然是选择凯悦华庭，注意淘笋，不太清楚你具体的“用户画像”情况，可能会有更好更适合你的选择。目前受制于指导价的原因，建议暂时观望多看多了解多对比。如果想了解这套房最低首付成本，私信留言！

回复：市场上自称“笋盘”的房子不少，然而事实上可能都是“假笋”。 “假笋盘”有哪些套路？ 假降价 举个例子，一套房子在8月份的时候挂牌价为1200万元，一个月后涨到了1400万，紧接着又降到1300万，这时候中介就会对外宣称该房子是业主直降100万的笋盘，这种明降暗升的降价盘，就是“假降价”了。

3、供需

临近超总的中信红树湾，这个价格2房有点错位，3房又够不上，超总的价值其实也都提现在价格上了，这个盘是可以，但是这个价格的产品却是非主流。