深圳楼市（为什么这一次的烂尾潮比98年还要严重）

96年海南房地产泡沫全面崩塌，98福利分房改革制度寿终正寝，98年百年洪水，98年南斯拉夫大使馆，98年金融危机冲击香港。可以说哪一年，国际和国内是腹背受敌。正是那一年，以港系开发商为主的项目全面爆发烂尾，我们今天看到的万科里，鸿昌广场，高发城驰这些项目都是当年的“战利品”。最后都是被国企或者央企收购重新开发。

以上内容，选自深房大表哥公众号

8.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。当你打开深圳地图，对所有小区的价值判断烂熟于心，当你看到一个小区名字，可以快速的从脑海里浮现，小区处在哪个片区，片区有哪些产业规划、旧改更新、轨道配套，学位供给，小区单价等信息的时候，结合微观的户型装修等，就会有一个相对非常清晰的认知。

5.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一小区为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。同一区域，不同小区，相同学位情况下，价格差异主要在哪里。

Part. 3

6.奥斯卡车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。

星球提问：2023年9月

「常用的六种砍价策略」

2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。

Part. 2

3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”

回复：深圳快速发展的40年中，只发生过两次大规模的烂尾潮。1998年和2021年。而2008年的次贷危机也好，2013年欧洲大宗商品导致的金融危机也好，虽然房价有起伏，但并没有出现大规模烂尾潮，究其原因

4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人的希望，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。

提问：大表哥你好，新人首问，为什么这一次的烂尾潮比98年还要严重？

5.现金推倒法。谈判时带上现金，10-100万视情况而定，摆在桌面上，软磨硬泡，只要再降X万，这些钱你就拿去了，现金永远比银行卡转账更刺激。这一招杀伤力很强，非常适用，屡试不爽。

回复：1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。

9.多向身边优秀的人学习和请教，这也是对于刚进入某一个行业的Freshman来说，能够快速精进最为有效的方式。

「如何高效的看房」

提问：买房该如何砍价？大表哥能帮忙讲讲吗

回复：1.先摸清楚深圳核心的主干道。市区内滨河、深南、北环为主轴。市区外以区域中心向外辐射，龙华红山、龙岗大运、光明金融街，坪山中心等等。根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。

4.学会查看城市更新、旧改、法定图则、轨道交通规划、打新预售楼盘名单等，这些在深圳市不动产信息网都有更新和下载。

（3）融资通道全面堵截，三道红线禁令雷厉风行。外资虽然很难进入房地产实体行业，举债通道的封锁，将穷途末路的房地产行业必须要痛下决心，关门打狗。长痛不如短痛，终有一劫。

（2）人民币国际化，势在必行。这就意味着不可避免的更容易受到外来资本的冲击。可以说，外资在互联网、教育、文化几乎绑架了民生，这是上面不愿意看到的。这些行业的资本浪潮即将慢慢褪去。

星球提问：2022年10月

为什么这一次的刺激和放水不管用呢？

（2）再加上城镇化提速、人口红利、供需关系的风口浪尖，不断的刺激和放水，反而倒逼房企举债开发，扩大规模，才能让“新钱还旧钱”的游戏模式生生不息。那么，为什么这一次的烂尾潮比98年还要严重？我们先看看98年烂尾潮的背景。

（1）次贷危机本质上是一次货币宽松的投机“盛宴”，主要冲击震荡在股票以及二级市场。对于房企而言，不管上市与否，并没有在融资渠道、融资限制上对于开发商“以贷养房”的游戏模式构成限制。

3.学会识别学区和学位梯队。了解深圳各个区域前10-20的小学和中学，学会查看一些基本数据，对学位价值有相对清晰的认识。

（1）大规模城镇化宣告结束。考试时间到了，交卷了，该纠错的纠错，该退学的退学，该鼓励的依旧鼓励。以前靠蒙题，靠带小抄的，现在集中整顿，苟延残喘的，只能说是生不逢时。

「为什么本轮烂尾潮比98年还要严重」

2.学会app看房，而不是仅仅是看房源，找到常用的评估系统，目前光大的评估是免费的。对比中介公司的历史成交记录，找出规律。 这样一套房首付最低需要多少成本，心里马上就有底。

提问：如何高效的去看200套房

Part. 1

7.勤做笔记，看过一套房子，1-2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。

星球提问：2023年5月

（4）这次放水的核心，对于房地产板块而言，与其说是去杠杆，其实是加快房地产正规军‘’国有化收编”。烂尾，对于开发商和消费者，是痛心疾首的，而对于“劣质”资产的白菜价收编，总有人是喜闻乐见的。不说你也应该明白。大势已去，不要和趋势作对。结局都是一样，中国楼市正在经历强奸，如果你无法反抗，那就尽情的享受吧，无助和痛苦之后，或许还有更多的解锁体会。

6.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。这些都是信息来源。